【摘要】：樓市過(guò)快回暖將導致調控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(cháng)期來(lái)看樓市調控政策還是會(huì )對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。

 

　　樓市過(guò)快回暖將導致調控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(cháng)期來(lái)看樓市調控政策還是會(huì )對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。??

 

　　因部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖過(guò)快，這些區域樓市正逼近政策的“臨界點(diǎn)”。??

有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線(xiàn)城市基本確定近期出臺房地產(chǎn)新政，調控形式是抑制需求為主，進(jìn)一步提高購房門(mén)檻。新政出臺主要原因是一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市升溫過(guò)快?！耙虼诉@輪新政可能不止北京一個(gè)城市?！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。

　　

　　據介紹，目前政府部門(mén)對部分一二線(xiàn)城市的樓市過(guò)快回暖已形成基本共識，而部分三四線(xiàn)城市因供給過(guò)量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說(shuō)，樓市調控不會(huì )一刀切，將越來(lái)越呈現區別對待。??

部分一線(xiàn)樓市升溫過(guò)快成共識

 

　　據上述人士介紹，此前政府部門(mén)對調控的態(tài)度是視市場(chǎng)形勢而定，若房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，則隨時(shí)出手進(jìn)行調控。從去年10月開(kāi)始，盡管各地樓市陸續回暖，但從接近政府部門(mén)的人士轉述來(lái)看，調控者眼中的房?jì)r(jià)并未出現過(guò)快上漲?！爸钡浇?，(相關(guān)政府部門(mén))基本認定，少數一線(xiàn)城市確實(shí)回暖過(guò)快了?！边@位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預期，該人士也從“可能出臺”，變成了“一定會(huì )出臺”，而時(shí)間點(diǎn)可能不會(huì )超過(guò)3月全國兩會(huì )前。??

 

　　其實(shí)，這一調控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會(huì )”之前部分城市出現房?jì)r(jià)非理性上漲，則極有可能引來(lái)更為嚴厲的宏觀(guān)調控。??

 

　　可是，權威專(zhuān)家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數據顯示，1月百城房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1%，是近兩年來(lái)漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續第8個(gè)月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價(jià)也刷新25個(gè)月以來(lái)的均價(jià)記錄。??

 

　　尤其值得注意的是，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)全線(xiàn)上漲的格局已經(jīng)形成，成為全國房?jì)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。??

 

　　以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬(wàn)平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長(cháng)418%?？梢?jiàn)，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門(mén)看來(lái)已經(jīng)值得高度關(guān)注?！吧虾?月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀(guān)調控就是從2011年1月26日開(kāi)始的?！敝袊慨a(chǎn)信息集團分析師付奇介紹。當時(shí)，溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，確定采取八項措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，其中關(guān)鍵一條即貸款購買(mǎi)二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時(shí)各地上報房?jì)r(jià)控制指標，并向社會(huì )公布。??

 

　　和商品住宅成交熱度不減相對應的，是供給的嚴重不足。據了解，2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬(wàn)平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng )下5年來(lái)新低的同時(shí)，年度供應總量首次跌破1000萬(wàn)平方米關(guān)口。到今年1月，上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬(wàn)平方米，環(huán)比減少近七成。??

 

　　“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤(pán)淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張?！备镀姹硎?，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現階段性緊缺。??

 

　　在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量?jì)r(jià)齊漲的趨勢就變得十分明確。根據萬(wàn)科公告，其2013年1月份共實(shí)現銷(xiāo)售面積161.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額190.7億元，同比分別增長(cháng)35.38%和56.31%。銷(xiāo)售均價(jià)也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達15.46%。??

 

　　另外一家接近千億軍團的超大房企恒大地產(chǎn)也在1月份頗有收獲。據了解，恒大1月份合約銷(xiāo)售總金額約為72.5億元，合約銷(xiāo)售面積116.8萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(cháng)226%和213%。隨著(zhù)9個(gè)新項目同時(shí)上市，恒大在全國同期在售樓盤(pán)已經(jīng)高達188個(gè)。??

 

　　此外，世茂房地產(chǎn)1月份合約銷(xiāo)售額約41億元，同比增加353%，合約銷(xiāo)售面積33萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)568%。從目前公布1月業(yè)績(jì)快報的房企銷(xiāo)售情況看，1月份火爆銷(xiāo)售的局面已成共識。上海一位一直堅稱(chēng)樓市平穩、無(wú)須再緊的專(zhuān)家也向記者坦言，“從成交量上來(lái)看，上海確實(shí)有點(diǎn)‘熱’了?！??

詳解五方面手段緊縮需求

 

　　“如果調控不升級，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)將失控?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示。而北京市市長(cháng)王安順在剛剛結束的北京兩會(huì )上則明確表態(tài)，堅持房地產(chǎn)調控決不動(dòng)搖。此后數日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現摩拳擦掌的味道。??

 

　　楊紅旭表示，現階段房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)和少數二線(xiàn)城市均面臨政策壓力。不過(guò)，由于地方政府調控權限太小，信貸、稅收皆由中央有關(guān)部委說(shuō)了算，因此單個(gè)城市新政效果或許有限，若想抑制一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)加速上漲的勢頭，還需有關(guān)部委統籌安排政策與措施。??

 

　　對于具體政策，有市場(chǎng)人士透露，針對一線(xiàn)城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對較大，也有說(shuō)法稱(chēng)部分地區大幅度提高第二套房貸的首付、對擁有四套及以上的家庭和個(gè)人研究針對性的政策，也將是針對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區進(jìn)行調控的儲備政策之一。??

 

　　對此，記者從住建部公積金管理司內部人士處了解到，主管部門(mén)目前并未對一線(xiàn)城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房?jì)r(jià)漲幅超預期，國家層面的樓市調控儲備政策十分充分。??

 

　　在楊紅旭看來(lái)，若要進(jìn)一步加強樓市調控，政策走向無(wú)非五個(gè)層面：其一，行政干預從緊，限購、限貸、限價(jià)皆從嚴。其二，房貸進(jìn)一步收緊，三套繼續停貸，首套貸款利率優(yōu)惠減少或取消(但這取決于各家商業(yè)銀行，銀監會(huì )不可能出政策統一取消優(yōu)惠)，最大調整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調稅、土地增值稅等，房產(chǎn)稅或將二度擴容。其四，增加土地供應，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價(jià)地塊的出現。其五，更加強調地區差異化，部分政策將增強一線(xiàn)城市的針對性。??

 

　　總之，盡管長(cháng)期來(lái)看樓市調控政策還是會(huì )對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進(jìn)一步收緊。??

 

　　不過(guò)，也有業(yè)內人士表示，現在不同城巿、不同企業(yè)、不同項目情況是冰火兩重天，全國房?jì)r(jià)仍處于漲跌不平衡的特殊時(shí)期。比如，12月相比11月，70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過(guò)1%，上海0.7%；而廣大三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體處于溫和上漲狀態(tài)，海南、浙江、廣西等少數省份的部分城市房?jì)r(jià)絕對值還在下跌。這也是尚未出臺全國性調控政策的顧慮之一。